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    [ 王冠華 ]——(2020-11-10) / 已閱1121次

    民法典新規則解讀二十五:區分所有建筑物的物的管理規則
    王冠華

    第285條【區分所有建筑物的物的管理】物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托,依照本法第3編有關物業服務合同的規定管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施,接受業主的監督,并及時答復業主對物業服務情況提出的詢問。
    物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。

    王律解讀:
    物權法第82條規定:“物業服務企業或者其他管理人根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施,并接受業主的監督。”該條是關于區分所有建筑物的物的管理的規定,在此基礎上,民法典第285條對此進行了重大修改和完善。較之于物權法第82條的內容,民法典第285條所作的重大修改和完善主要體現在以下三個方面:
    1.將物業服務企業或者其他管理人(以下簡稱物業服務人)管理區分所有建筑物的物的依據由“根據業主的委托”修改為“根據業主的委托,依照本法第3編有關物業服務合同的規定”;
    2.增加物業服務人“及時答復業主對物業服務情況提出的詢問”的法定義務;
    3.根據對經濟社會生活中出現的新情況、新問題,增加了第2款規定,即“物業服務企業或者其他管理人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。”
    所謂區分所有建筑物的管理,是指對建筑物及其附屬設施的保存、改良、利用乃至處分等所為的物理的管理,原則上僅限于建筑物及其附屬設施的共有部分,專有部分不包括在內[1],但專有部分相互間或專有部分與共用部分間的墻壁、地板、天花板、承重柱等區分所有建筑物基礎結構部分,就內部關系和建筑安全屬于準公共部分,應納入管理視野[2]。區分所有建筑物的物的管理對象主要是公共“物”,管理內容通常包括:1.火警防范,加強消防設備和防火措施;2.維護公共部分和建筑物清潔,定期清除垃圾,清理水溝,清洗外墻,擦洗共用門窗玻璃等;3.維修公共設施,如水、電、汽、暖的維修、公共電梯定期檢查等;4.保護、美化建筑物的環境,在建筑物的庭院中植花種草,管理車輛停放秩序等[3]。
    民法典第938條第1、2款規定:“物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。”“物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾,為物業服務合同的組成部分。”由此,物業服務人應當根據業主的委托,按照約定、承諾和物業的使用性質,妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分,維護物業服務區域內的基本秩序,采取合理措施保護業主的人身、財產安全;對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為,物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理;物業服務人應當接受業主的監督,及時答復業主對物業服務情況提出的詢問,并定期將服務的事項、負責人員、質量要求、收費項目、收費標準、履行情況,以及維修資金使用情況、業主共有部分的經營與收益情況等以合理方式向業主公開并向業主大會、業主委員會報告。
    在管理過程中,物業服務人確需改變公共建筑和共用設施用途的,應當提請業主大會討論決定同意后,由業主依法辦理有關手續;確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業主委員會的同意,并在約定期限內恢復原狀;業主需要裝飾裝修房屋的,物業服務人應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主;在緊急情況發生時,物業服務人應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施,積極配合開展相關工作。在物業存在安全隱患,危及公共利益及他人合法權益時,責任人應當及時維修養護,有關業主應當給予配合,責任人不履行維修養護義務的,經業主大會同意,可以由物業服務人維修養護,費用由責任人承擔。
    物業服務合同終止的,原物業服務人應當在約定期限或者合理期限內退出物業服務區域,將物業服務用房、相關設施、物業服務所必需的相關資料等交還給業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人,配合新物業服務人做好交接工作,并如實告知物業的使用和管理狀況。在業主或者業主大會選聘的新物業服務人或者決定自行管理的業主接管之前,原物業服務人應當繼續處理物業服務事項。

    注釋:
    [1]楊立新,2013.物權法[M].北京:中國人民大學出版社,188.
    [2]譚峻,2012.建筑物區分所有權與不動產登記制度研究[M].北京:知識產權出版社,99.
    [3]楊立新,2009.最高人民法院審理建筑物區分所有權糾紛案件司法解釋理解與運用[M].北京:法律出版社,58.

    作者簡介:北京盈科(烏魯木齊)律師事務所股權高級合伙人、管委會副主任、執業律師,九三學社新疆區委法律專門委員會主任。
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