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    [ 王冠華 ]——(2020-11-10) / 已閱1661次

    民法典新規則解讀二十四:共有部分的收入歸屬規則
    王冠華

    第282條【共有部分的收入分配】建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。

    王律解讀:
    關于共同部分的收入歸屬問題,此前物權法并無明文規定,民法典出臺前,部分地方性法規對此作出了相應的規范,比如,江蘇省物業管理條例第33條規定:“經批準設置的經營性設施的收益,在扣除物業管理企業代辦費用后,應當將收益的30%用于補貼物業管理公共服務費,收益的70%納入維修基金,但合同另有約定的除外。”司法實踐也基本形成了一致的裁判意見。比如,在無錫市春江花園業主委員會訴上海陸家嘴物業管理有限公司等物業管理糾紛案[1]中,該案的裁判摘要指出:“業主對建筑物專有部分以外的共有部分,享有權利,承擔義務。共有部分在物業服務企業物業管理(包括前期物業管理)期間所產生的收益,在沒有特別約定的情況下,應屬全體業主所有,并主要用于補充小區的專項維修資金。物業服務企業對共有部分進行經營管理的,可以享有一定比例的收益。”
    從物權之法理來看,建筑物的共有部分是業主的共有物,對于利用建筑物的共有部分獲得的收益,業主作為共有人,依法應當歸業主共有。鑒此,民法典第282條規定:“建設單位、物業服務企業或者其他管理人等利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有。”該條即規定了共有部分的收入歸屬問題,是一項新規則。
    現實生活中,區分所有建筑物的共用部分,在使用主體上,有供全體業主使用部分,也有供部分業主使用部分,如建筑物頂層業主共用的一部分屋頂平臺等,學理上將前者推定為全體業主共有,稱為“全體共有部分”,后者推定為相關業主共有,稱為“一部共有部分”[2]。就規模化小區而言,對于利用“全體共有部分”產生的收入,由整個小區內全體業主共有,理解上當無爭議;但對于利用“一部共有部分”比如小區內一棟樓房的共有部分產生的收入,是由整個小區內全體業主共有,還是由該棟樓房的相關部分業主共有,則不無異議,民法典第282條也未作出明確界定。對此,最高人民法院傾向性觀點認為,由于小區的土地使用權是歸小區內全體業主共同享有,小區內的各個建筑物與小區的綠地、道路等各種設施是不可分割的,業主的區分所有權不是僅僅限于對其所在的建筑物的權利,還應當包括小區內的土地等財產權利,因此,從這一角度而言,小區內各棟樓房的共用部分及其附屬設施及小區規劃范圍內的共用部分,均應當屬于全體業主共有,因此,小區內一棟樓房共有部分產生的收益,應當由整個小區內全體業主共享,產生的費用,亦應由全體業主分攤[3]。
    根據民法典第278條規定,改變共有部分的用途或者利用共有部分從事經營活動,應當由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決,并經參與表決專有部分面積3/4以上的業主且參與表決人數3/4以上的業主同意。如若建設單位、物業服務企業或者其他管理人等擅自占用、處分業主共有部分、改變其使用功能或者進行經營性活動,根據最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(法釋〔2009〕7號,以下簡稱建筑物區分所有權司法解釋)第14條第1款規定,則全體業主有權請求排除妨害、恢復原狀、確認處分行為無效或者賠償損失。同時,由于民法典第282條明確規定“利用業主的共有部分產生的收入,在扣除合理成本之后,屬于業主共有”,因此,對于物業管理人而言,利用業主的共有部分進行經營性活動,首先應依法征得業主同意;其次要在物業服務合同中約定清楚經營性收入的結算時間及條件;最后,根據建筑物區分所有權司法解釋第14條第2款規定,物業管理人對成本的支出及其合理性承擔舉證責任,因此要注意收集保存合理成本支出的憑證,一旦涉訴,有利于維護自己的合法權益。
    至于歸屬于業主共有的共有部分的收入的用途問題,相關法律、行政法規和司法解釋已有明確規定。物業管理條例第54條規定:“利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業主、業主大會、物業服務企業的同意后,按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定使用。”建筑物區分所有權司法解釋第14條第2款規定,全體業主請求物業管理人將扣除合理成本之后的收益用于補充專項維修資金或者業主共同決定的其他用途的,人民法院應予支持。民法典第283條規定:“建筑物及其附屬設施的……收益分配……,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,按照業主專有部分面積所占比例確定。”

    注釋:
    [1]載《最高人民法院公報》2010年第5期總第163期。
    [2]最高人民法院物權法研究小組,2007.《中華人民共和國物權法》條文理解與適用[M].北京:人民法院出版社,259.
    [3]同上。

    作者簡介:北京盈科(烏魯木齊)律師事務所股權高級合伙人、管委會副主任、執業律師,九三學社新疆區委法律專門委員會主任,聯系電話:18699089007。
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