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  • 民法典新規則解讀二十三:維修資金的歸屬和處分規則

    [ 王冠華 ]——(2020-11-10) / 已閱596次

    民法典新規則解讀二十三:維修資金的歸屬和處分規則
    王冠華

    第281條【建筑物及其附屬設施維修資金的歸屬和處分】建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業主共有。經業主共同決定,可以用于電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等共有部分的維修、更新和改造。建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集、使用情況應當定期公布。
    緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。

    王律解讀:
    民法典第281條是關于建筑物及其附屬設施的維修資金的歸屬和處分規則的規定,該條源自物權法第79條的規定,在此基礎上,對物權法第79條作了重大修改和完善。物權法第79條規定:“建筑物及其附屬設施的維修資金,屬于業主共有。經業主共同決定,可以用于電梯、水箱等共有部分的維修。維修資金的籌集、使用情況應當公布。”較之于物權法第79條的規定,民法典第281條所作的重大修改和完善主要體現在以下五個方面:
    1.對于共有部分的列舉由“電梯、水箱等”修改為“電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等”;
    2.將維修資金的用途由“共有部分的維修”修改為“共有部分的維修、更新和改造”;
    3.在第1款后段“維修資金”前增加了“建筑物及其附屬設施的”限定語;
    4.將第1款后段規定的維修資金的籌集、使用情況之公示義務由“應當公布”修改為“應當定期公布”;
    5.增加第2款規定,即“緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。”
    所謂維修資金,根據住宅專項維修資金管理辦法(建設部、財政部令〔2007〕第165號)第2條第2款規定,是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。物業管理條例第53條規定:“住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主,應當按照國家有關規定交納專項維修資金。”“專項維修資金屬于業主所有,專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。”“專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。”對于維修資金的歸屬和處分規則的理解,可從以下四個方面來把握:
    1.建筑物及其附屬設施的維修資金的所有權屬于業主共有;
    2.維修資金應專用于共有部分的維修、更新和改造。至于業主專有部分以外的哪些部分為共有部分,雖然民法典第281條列舉了電梯、屋頂、外墻、無障礙設施等,但仍要根據每一棟建筑物、每一個建筑區劃的不同情況具體分析。最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋(法釋〔2009〕7號)第3條第1款規定:“除法律、行政法規規定的共有部分外,建筑區劃內的以下部分,也應當認定為物權法第六章所稱的共有部分:(一)建筑物的基礎、承重結構、外墻、屋頂等基本結構部分,通道、樓梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附屬設施、設備,避難層、設備層或者設備間等結構部分;(二)其他不屬于業主專有部分,也不屬于市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。”住宅專項維修資金管理辦法第3條規定,共用部位,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由單幢住宅內業主或者單幢住宅內業主及與之結構相連的非住宅業主共有的部位,一般包括:住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等;共用設施設備,是指根據法律、法規和房屋買賣合同,由住宅業主或者住宅業主及有關非住宅業主共有的附屬設施設備,一般包括電梯、天線、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
    3.至于維修資金具體用于何部分維修、更新和改造,要經業主共同決定。根據民法典第278條規定,使用建筑物及其附屬設施的維修資金,應當由專有部分面積占比2/3以上的業主且人數占比2/3以上的業主參與表決,并經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。但需指出的是,根據民法典第281條第2規定,緊急情況下需要維修建筑物及其附屬設施的,業主大會或者業主委員會可以依法申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金。當然,何為“緊急情況”,需要在審判實踐中總結一致規則,也有待于司法解釋予以進一步明確。
    4.為保證業主的知情權,及時了解建筑物及其附屬設施的維修資金的籌集情況,依法監督維修資金的使用,維修資金籌集、使用情況應當定期公布。至于“定期”的界定,一般可由業主委員會與物業服務企業或其他物業管理人在物業服務合同中事先約定,在未有約定或者約定不明確的情形下,應指合理期限,比如一季度,亦有待于司法解釋予以明確。

    作者簡介:北京盈科(烏魯木齊)律師事務所股權高級合伙人、管委會副主任、執業律師,九三學社新疆區委法律專門委員會主任,聯系電話:18699089007。
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